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COS et taille minimale des terrains : l'impact de la loi ALUR

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 « L’urbanisme rénové », prôné par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, trouve un écho retentissant en son article 157.

Cette disposition, codifiée à l’article 123-1-5 du code de l’urbanisme, entraîne l’impossibilité pour un règlement de plan local d’urbanisme (PLU) de prévoir des mesures relatives à la taille minimale des terrains ainsi qu’à la fixation d’un coefficient d’occupation des sols (COS).

Rappelons que le coefficient d’occupation des sols est une notion arithmétique, laquelle permet de déterminer la surface de plancher réalisable sur un terrain donné, en le multipliant par sa superficie.

La taille minimale permet d’imposer une superficie minimum, parfois élevée, à la réalisation d’un projet de construction.

Ces deux suppressions sont applicables immédiatement et dans les mêmes conditions, à savoir, pour les autorisations et les déclarations préalables déposées au lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, soit à compter du 27 mars 2014.

Les règles relatives au COS et à la superficie minimale devront donc être écartées lors de l’instruction de la demande d’autorisation de construire.

En revanche, la suppression du COS et celle de la taille minimale du terrain ne sont pas opposables aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées avant la publication de la loi.

Précisons que cette suppression ne s’applique pas aux plans d’occupation des sols (POS).

En effet, aux termes de l'article L. 123-19 du code de l'urbanisme, les dispositions de l'article L. 123-1, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite « loi SRU », demeurent applicables aux POS jusqu'à leur transformation en PLU.

Le législateur n’a donc pas souhaité unifier les dates butoirs quant aux mesures applicables aux POS et aux PLU, ce qui constitue un facteur de vigilance supplémentaire en pratique.

Par ailleurs, ces mesures nouvelles doivent être rapprochées des dispositions relatives à la suppression progressives des POS.

En effet, l’article 135 de la loi ALUR, codifié à l’article L. 123-19 du code de l’urbanisme, prévoit que les POS non mis en forme de PLU au plus tard au 31 décembre 2015 seront frappés de caducité, ce qui aura pour effet de rendre applicable le règlement national d’urbanisme dès le 1er janvier 2016.

Néanmoins, la loi a envisagé une mesure transitoire dans l’hypothèse où le POS aurait été mis en révision.

Ainsi, si la révision a été engagée avant le 31 décembre 2015, elle pourra être menée à son terme, à condition toutefois qu’elle soit achevée au plus tard trois ans après la publication de la loi ALUR, soit le 26 mars 2017. Le POS restera alors en vigueur jusqu’à l’approbation du PLU.

Par conséquent, en pratique, il conviendra de distinguer les situations suivantes :

En présence d’un PLU :

- Si le terrain est situé dans une commune dotée d’un PLU : la suppression des règles relatives au COS et à la taille minimale est immédiate pour toutes les demandes déposées à compter du 27 mars 2014.

- Si le terrain est situé dans une commune dont le PLU est en cours d’élaboration : la suppression est effective à compter du 27 mars 2014, y compris pour les projets arrêtés mais non encore approuvés.

En présence d’un POS :

Les règles relatives au COS et à la taille minimale des terrains sont en principe maintenues, sous les réserves suivantes :

- Si le terrain est situé dans une commune dotée d’un POS dont la révision est en cours et sera achevée au plus tard le 31 décembre 2015 : la suppression du COS sera effective lors de l’entrée en vigueur du nouveau PLU.

- Si le terrain est situé dans une commune dotée d’un POS dont la révision a été initiée mais ne sera pas achevée au 31 décembre 2015 : les règles relatives au COS sont maintenues, leur suppression sera effective lors de l’entrée en vigueur du nouveau PLU, sous réserve qu’elle intervienne dans les trois ans de la publication de la loi ALUR, soit le 26 mars 2017 au plus tard.

- Si le terrain est situé dans une commune dotée d’un POS, sans qu’aucune procédure de révision n’ait été engagée avant le 31 décembre 2015 : le POS sera caduc à compter de cette date et par là même, la suppression des règles relatives au COS.

D'après FNAIM.org
 

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